尊敬的审判员：

海南**律师事务所依法接受原告陈礼*的委托，指派代理人陈世鸥担任本案原告陈礼*的诉讼代理人，出庭参与诉讼活动。经过庭审及双方的证据材料，代理人对于案件事实有了更进一步的了解，现就本案事实和法律问题，发表如下代理意见：

一、被告肖大*将金田楼公寓分割为14套房屋进行转让，属于变相房地产开发行为，未经任何行政审批手续，不应受法律保护。

国有出让地上商品房屋整栋分割销售的，必须“五证”齐全，特别是要取得商品房销售（预售）许可证，否则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条（出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。）的规定，买卖双方签订的合同无效。举轻以明重，划拨土地上房屋比出让土地上房屋流转更为严格。登记权利人对只有一个土地房屋总证的国有划拨土地上房屋，分割成若干套小户型的房屋对外出售，是一种变相的房地产开发行为，这种行为应该受到严格限制，应该事先取得相关政府部门的审批许可。如果没有经过相关审批许可，那么划拨土地上整栋房屋分割出的小户型房屋买卖合同也应当认定为无效合同。否则，势必产生大量利用国有划拨土地变相房地产开发行为，扰乱正常的商品房市场交易秩序和管理，不加以控制的话，会损害国家利益和社会利益。

二、两被告签订的《金田楼购房合同》，违反了《中华人民共和国城市规划法》的强制性规定，应认定为无效合同。

    《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”2003年开始，被上诉人肖大*在未取得任何规划许可批准的情况下，擅自将金田楼公寓分割为14套小户型房屋，分别对外出售，其中转让涉案房屋一套给吴*，其签订的《金田楼购房合同》因违反上述强制性规定，属于无效合同。

三、被告肖大*未经上诉人同意单方出售夫妻共有房屋，吴*并非善意购买，未按合理对价支付，其在损害原告合法权益基础上取得的利益不应受到人民法院的保护。

《物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人受让时是善意，以合理的价格转让，转让的不动产已经登记的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》

第十一条第一款规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。反而言之，第三人不是善意购买、没有支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院应予支持。本案中，被告吴*不是善意购买涉案房屋，房屋买卖合同约定的购房价款远低于2003年的市场价格，并非合理对价，且买卖双方没有办理房屋所有权变更登记手续。因此，被告吴*不属于善意第三人，其合同利益不应得到保护，上诉人以起诉确认房屋买卖合同无效的方式阻却被告吴*取得合同约定的利益，追回房屋的所有权，符合上述法律和司法解释的规定。　

综上所述，两被上诉人签订的《金田楼购房合同》，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》第52条和最高院相关司法解释的规定，应当认定为无效合同。为了维护原告的合法权益，依据我国相关法律规定，恳请法院支持上诉人的上诉请求。

此致

三亚市城郊人民法院

代理人：

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