民 事 上 诉 状

上诉人：李**，男，汉族，1965年**月5日出生，住址：山西省晋城市城区凤台东街钟府巷**号

上诉人：李彦*，男，汉族，1999年**月4日出生，住址：山西省晋城市城区凤台东街钟府巷**号

被上诉人：三亚**旅游文化地产开发有限公司，住址：海南省三亚市凤凰路**号。

法定代表人：张**，该司董事长。

原审第三人：三亚**度假酒店经营有限公司，住所地：三亚市吉阳区凤凰路**号。

法定代表人：邹**，该司总经理。

原审第三人：**银行股份有限公司三亚分行，住所地：三亚市天涯区**号。

法定代表人：傅**，该行行长。

原审第三人：成**，女，1971年**月5日出生,汉族，住址山西省晋城市城区凤台东街钟府**号。

上诉人因不服海南省三亚市城郊人民法院(2018)琼0271民初**号民事判决，原审认定事实不清、适用法律错误，特提出上诉：

上诉请求

1、请求二审法院依法撤销三亚市城郊人民法院(2018)琼0271民初**号《民事判决书》，支持上诉人的原审诉讼请求。

2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由

一、原审判决认定事实错误

（一）关于被上诉人通知上诉人办证时间的问题

原审判决“本院经审理认定如下事实”部分第11页倒数第4行至第1行载明：“2017年11月26日，**公司第一次将《住宅使用说明书、住宅质量保证书》等办证资料邮寄给李**、李彦*，通知李**、李彦*按要求提交有关办证材料及缴纳各项税费。李**、李彦*既没有提交其相关办证材料，也没有缴纳各项税费。”原审判决“本院认为”部分（第16页倒数第6行至倒数第1行）基于该事实认定得出结论，上诉人在2017年11月26日通知办证后，上诉人未提交有关办证材料及缴纳各项税费，上诉人要对在规定期限内未能办理产权登记承担一定的责任。

事实上，原审判决认定2017年11月26日被上诉人第一次将《住宅使用说明书、住宅质量保证书》等办证资料邮寄给上诉人，存在证据不足的问题。被上诉人在原审庭审中提交的相应证据为快递邮寄单和快递查询清单，该证据存在三个问题：一是该邮寄单的寄件人为“管家会”，不能证据该快递的寄件人为被上诉人；二是邮寄单的内件品名为“两书  办证资料”，不能证实邮寄的材料实际的物品和内容；三是快递查询清单显示收件人为“他人”，不能证明上诉人已经收到该快递。上诉人在原审庭审也明确表示没有收到被上诉人2017年11月26日邮寄的快递。据此，原审判决对2017年11月26日被上诉人第一次邮寄快递的问题上未能查清事实，进而得出对上诉人不利的错误认定。

（二）关于解除权发生之日认定的问题

原审判决第15页倒数第6行认定“李**、李彦*解除《商品房买卖合同》的期限应从解除权发生之日即2017年3月7日起一年内行使。……”其认定涉案合同解除权发生之日为2017年3月7日。

但上诉人认为：根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属转移登记由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。……”涉案房屋交房时间为2015年8月12日，故房屋所有权登记期限届满之日为2017年3月6日。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”涉案房屋办理所有权登记的期限届满后超过一年的截止之日为2018年3月6日。据此，涉案合同解除权发生之日为2018年3月7日。

二、原审判决适用法律不当

（一）原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条作出判决依据，存在法律适用错误的问题。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”

上述第一款和第二款是一个不可分割的整体，第二款的适用必须结合第一款，第二款不具有普遍适用性，仅适用于第一款规定的“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”情形。本案中，上诉人主张要求解除合同的事实和理由是被上诉人逾期办证，而不是逾期交房。原审判决适用“逾期交付房屋”的规定来说明逾期办证问题的解除权行使期限问题，显然存在适用法律错误的问题。

（二）本案《商品房买卖合同》解除权行使期限应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，上诉人起诉时并未丧失合同解除权。

2013年7月5日，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，该合同第十五条“关于产权登记的约定”中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属转移登记由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……”根据上述约定，办理涉案房屋所有权登记的期限为涉案房屋交付使用后365个工作日内。原审法院认定涉案房屋交房时间为2015年8月12日，故双方约定该房屋所有权登记期限届满之日为2017年3月6日。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”涉案房屋办理所有权登记的期限届满后超过一年的截止之日为2018年3月6日。据此，本案的上诉人行使《商品房买卖合同》解除权的期限起算时间为2018年3月6日，上诉人于2018年5月7日起诉主张解除该合同属于合理期限内，故上诉人并没有丧失合同解除权。

（三）在适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定的情况下，上诉人主张解除《商品房买卖合同》的条件已经满足。

原审判决“本院认为”部分第15页-第17页中认为，即使本案解除合同的期限适用上述第十九条的规定，上诉人也不具备请求解除合同具备的三个条件，其理由是上诉人在办证期满一年内（2018年3月7日之前），被上诉人已经于2017年11月26日通知上诉人提交办证资料及缴纳各项税费，而上诉人未提交致使涉案房屋不能按期办理产权登记。（事实上，上诉人第一次接到被上诉人办证通知的时间大约是2018年5月1日）

上诉人认为，被上诉人在原审中并没有提交充分证据证明，上诉人收到被上诉人于2017年11月26日发出的交办证资料及缴纳各项税费通知，故不能证明上诉人对办证期满一年未能办理产权登记有责任。商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的时间内，也就是说，2018年3月7日之前涉案房屋未能办理分证产权登记的原因完全在于被上诉人，因此上诉人请求解除合同和赔偿损失，符合上述第十九条的规定。至于2018年3月7日以后涉案房屋是否可以办理房屋所有权登记，以及不能办证的原因和责任方，一概不在本案审理范围，更不能作为本案判决的依据。

三、关于上诉人的原审诉求是否成立的问题

原审判决“本院认为”部分“第四，关于李**的诉求是否成立的问题”中认为：“……况且涉案房屋已被李**、李彦*抵押贷款，三亚中行不同意李**、李彦*解除与其签订的《抵押贷款合同》，进而李**、李彦*诉求**公司退还购房款并赔偿首期购房款809778元的利息损失及银行贷款80万元的利息损失，既不符合法律规定，也没有合同根据，其诉求不成立，本院予以驳回。”上诉人认为本案审理的合同是上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》，第三人三亚中行不是《商品房买卖合同》的当事人，根据合同的相对性原则，三亚中行没有权利对是否同意解除《商品房买卖合同》发表意见。事实上，在原审庭审中，三亚中行并没有表示不同意解除《商品房买卖合同》，而是说是否解除《商品房买卖合同》是上诉人与被上诉人之间事情，与其无关。三亚中行只是关心当事人能否正常还贷的问题，而上诉人在原审庭审中也表示如果《商品房买卖合同》解除后，同意提前一次性还款给三亚中行。况且涉案房屋已经和三亚中行办理借款抵押手续，涉案《商品房买卖合同》解除不会损害三亚中行的利益。至于三亚中行是否同意上诉人解除与其签订的《抵押贷款合同》则不属于本案审理的范围，也不影响涉案《商品房买卖合同》是否应当解除。所以说，第三人三亚中行的意见不是构成上诉人的诉求是否成立的因素。

综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正原审错误的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，还法律以公正、公平，还上诉人以公道!

此致

三亚市中级人民法院

上诉人：

2018年11月日