案情再现

江某与女友是高中同学，两人相恋多 年，眼看就到了适婚的年龄，考虑到自己 的工作已经稳定，江某就向女友求了婚, 不久，女友带着江某回老家见父母。但 女友的母亲认为江某没房没车，配不上自 己的女儿，坚决要求江某买房才同意让他 们领结婚证.迫于无奈，江某决定在自己 和女友工作的城市先买套小型的二居室。 经过比较，江某与女友买了在某社区的期 房，买房合同上约定一年后交房，交房后 2个月内办理过户登记。一年后，虽然开 发商将房屋的钥匙交给了江某，但2个月 的期限已过，却迟迟不见开发商办理过户 登记，江某也没有拿到房屋的产权证。

法律疑点

江某应该如何维护自己的权利？

法律分析

江某可以要求开发商承担违约责任, 并赔偿其损失。

根据我国《最高人民法院关于审理商 品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释》第十八条规定，由于出卖人的原 因，买受人在下列期限届满未能取得房屋 权属证书的，除当事人有特殊约定外，出 卖人应当承担违约责任：（一）商品房买 卖合同约定的办理房屋所有权登记的期 限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚 未建成房屋的，自房屋交付使用之日起 90日；（三）商品房买卖合同的标的物为 已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确 定的，可以按照已付购房款总额，参照中 国人民银行规定的金融机构计收逾期贷 款利息的标准计算；且该法第十九条也规 定，由于出卖人的原因，导致买受人无法 办理房屋所有权登记，买受人请求解除合 同和赔偿损失的，应予以支持。

所有权包括占有、使用、收益和处分，而房产证作为房屋所有权归属的对 外证明、是房屋进入市场交易的关键材 料，没有房产证，房屋的所有权权限就 会受到限制，因此，在房屋交易过程中， 办理过户登记就会成为卖房人的一项基本义务，而法律规定由于出卖人的原因， 未按约定期限办理过户登记应当承担违 约责任正是法律对这一问题的回应。

在上面的案例中.江某与开发商签 订了购房合同，并得到开发商在交房后2 个月内为其办理房产证的承诺，开发商 就应当据此履行自己的义务，而事实是 开发商并未在约定的期限内为江某办理 房产证，所以，江某可以要求开发商承 担违约责任，并赔偿其损失。

商品房买卖合同的功能是为了约束 合同双方的行为，督促双方为达成目的 自觉地履行义务，但值得强调的是，办 理过户登记手续作为合同履行的重要内 容，在现实交易中往往被忽视，因此， 在买房时应注意将办理过户登记的时间 及对应的违约责任写入合同，以避免日 后不必要的麻烦。

条文链接

《最高人民法院关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条由于出卖人的原因，买 受人在下列期限届满未能取得房屋权属 证书的，除当事人有特殊约定外，出卖 人应当承担违约责任：

（一）     商品房买卖合同约定的办理房 屋所有权登记的期眼；

（二）     商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）     商品房买卖合同的标的物为已 竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额 难以确定的，可以按照已付购房款总额， 参照中国人民银行规定的金融机构计收 逾期贷款利息的标准计算。

第十九条商品房买卖合同约定或者 《城市房地产开发经营管理条例》第三十三 条规定的办理房屋所有权登记的期限届满 后超过一年，由于出卖人的原因，导致买 受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

《城市房地产开发经营管理条例》

第三十二条预售商品房的购买人 应当自商品房交付使用之日起90日内， 办理土地使用权变更和房屋所有权登记 手续；现售商品房的购买人应当自销售 合同签订之日起90日内，办理土地使用 权变更和房屋所有权登记手续。房地产 开发企业应当协助商品房购买人办理土 地使用权变更和房屋所有权登记手续， 并提供必要的证明文件。

1.售楼广告上的内容，开发商应兑现吗?

售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。

2.买房时要看哪“五证”?

“五证”是指：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证和商品房预售许可证。

3.购房合同应主要包括哪几方面内容?

⑴甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等;⑵房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;⑶付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;⑷交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;⑸质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;⑹产权登记和物业管理的约定;⑺保修责任;⑻乙方使用权限;⑼双方约定的争议处理机构;⑽违约赔偿责任;⑾其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

4.面积变了，购房者可以退房吗?

经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在10日内通知购房者。在接到通知的15日内，购房者可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承担违约责任。

5.个人购买二手房需要缴纳哪些税?

⑴印花税：以北京为例，个人购买二手房，应按产权转移书定购房合同所载金额，缴纳0.05%的印花税。

⑵契税：北京市的契税税率是按成交价的3%征收。自2002年7月1日起，个人购买普通住宅，在3%税率基础上减半即按购房款的1.5%征收。别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅不享受减半征收契税的优惠政策。

⑶证件印花税：每件5元。

6.处理房屋面积纠纷的原则是什么?

⑴合同有约定的，按照约定处理;

⑵合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

问题一：遇到银行政策调整，买家无法及时支付房屋尾款怎么办?

　　法律意见：由于银行政策调整、买家个人征信原因导致的延迟放款，从而买家无法按合同约定支付房屋尾款，这种情况是很常见的。出现这种情况的时候，买家也是要向卖家承担违约责任的。因此买家必须要对个人征信和银行政策有及时的了解。

　　问题二：卖家逾期交房怎么办?

　　法律意见：除了一些特别的事由，比如买家未付清尾款等原因，卖家都必须遵照合同约定及时移交房屋给买家，若卖家逾期腾房，那么买家可以据合同约定向卖家主张违约责任，或者向卖家主张因为逾期交房增加的租房费用赔偿。

　　问题三：卖家逾期不履行过户手续怎么办?

　　法律意见：在房价迅速蹿升的特别时期，一些卖家会不惜违约，通过拖延过户时间，不配合办理过户手续等方式意图破坏原来的买卖合同，达到毁约的目的。遇到这种情况，买家可以及时起诉对方，同时对房屋申请财产保存等。

　　问题四：遇上黑中介或者责任心差的房屋中介怎么办?

　　法律意见：中介机构和人员素质良莠不齐是这个行业的普遍现象，由于中介的原因导致的买卖双方无法顺利进行，甚至对簿公堂的事情屡见不鲜。当出现这种情况，买卖双方除了不再依照居间合同交付中介费用之外，还可以向房屋中介公司主张赔偿责任。

　　问题五：房屋质量有问题怎么办?

　　法律意见：这个问题主要有三种情况，第一，如果签订房屋买卖合同时，卖家已经明确如实告知买家房子的质量情况，买家据此得到优惠价格，房子过户后，买家又以此对卖家主张赔偿责任的，那卖家可不承担责任;第二，如果是买家故意隐瞒房屋的真实情况，那么买家可以向买方主张违约责任或者赔偿责任;第三，卖家已经把房屋真实情况告知中介，但中介基于促成交易的考虑而没有如实告知买家的，那么买家可以向房屋中介公司主张赔偿责任。

　　问题六：房屋过户后，发现买家户口没有迁移怎么办?

　　法律意见：房子往往和学位以及福利挂钩，如果出现卖家没有迁移户口或者不肯迁移户口的情况，除了要催促卖家及时迁移户口之外，最好的方法还是在签订合同前明确户口的迁移情况，并且把户口迁移违约责任写在合同里。

　　问题七：定金问题产生争议怎么办?

　　法律意见：二手房买卖中，定金纠纷应该属于最常见的问题了。按照定金合同的性质，定金又可以分为立约定金、违约定金等，所以定金的性质要看合同内容的具体约定。如果只是由中介机构出具“定金收条”，而没有明确具体的内容，那么双方就很容易对这笔“定金”的性质产生争议。所以，具体明确的约定，是避免定金争议最好的方法。

　　问题八：房价突然大涨，卖家宁可毁约不要定金怎么办?

　　法律意见：在签订正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。遇见这种情况，如果只是要求卖家双倍返还定金是无法弥补买家的损失的，这个时候买家可以向法院请求继续履行房屋过户，或者请求卖家赔偿房屋上涨的差额赔偿。

　　问题九：买卖双方为了避税而订立“阴阳合同”，后来卖家主张买卖合同无效怎么办?

　　法律意见：为了避税而订立“阴阳合同”这是违反行政法规的，但是并不必然导致房屋买卖合同无效，卖家看到房价大涨，就据此认为合同无效的主张是不成立的。《合同法》第五十六条规定合同部分无效的，不影响其它部分的效力的，其它部分仍然有效。一旦能够确定真实的合同交易价格，并且是双方的真实意愿，那么房屋买卖合同就是有效的。

　　问题十：交了诚意金(意向金)，如果不想买房了怎么办?

　　法律意见：主要分两种情况，

　　第一，买家向中介公司交付意向金时，中介公司没有要求买方签订《定金合同》，而仅仅是出示诚意金收据，那么这个时候的诚意金就相当于“订金”，只要最后没能订立买卖合同，诚意金都应当返还。

　　第二，如果中介公司在《定金合同》中明确约定：“一旦卖家同意买家的条件，并且收取诚意金后，诚意金就转变为定金。”如果有这样的约定，那么这时候的诚意金就相当于“定金”，买家没有正当的理由拒绝签订合同的时候，买家是不能要求返还的。