案例

田女士想把家中的小房子换成大房子，通过中介看中了一套三居 室的大房子，花了 16()万将这套房子买了下来，并办理了过户手续。 在买房过程中，田女士多次向对方询问房屋是否有瑕疵，中介和房 主均称没有。然而，在装修过程中，田女士听闻小区的居民说这套 房子几个月前刚死过人。田女士赶紧通过中介公司向原来的房主求 证，但房主不承认，于是她又跑到派出所询问，根据派出所的出警 记录，房子里确实死过人。田女士联系房主要求撤销买房合同，但 时方予以拒绝。无奈之下，田女士诉至法院，请求法院依法判令撤销 双方签署的房屋买卖合同。法院经审理认为，房屋买卖合同签订前1个 月，涉案房屋内确曾发生过非正常死亡事件，但原房主未能主动披露， 违背了诚实信用原则，对田女士构成欺诈，最终判决撤销双方的房屋买 卖合同。

律师解答

在二手房交易中，许多地方都出现了买房人在事先不知情的情况下因购买

T “凶宅”而出现的交易纠纷，这目前属于一个司法难点。“凶宅”在法律上

作不可不知的

并没有明确的界定，一般指发生非正常死亡并给人主观上带来恐惧感的房屋， 比如自杀、凶杀等，一般来讲，正常生理死亡，如生老病死，意外事件致人死 亡，房屋失火、煤气中毒等，都不能称之为“凶宅”。对于“凶宅”的性质是 属于民俗还是属于封建迷信，在司法实践上还存在一些争议。

如果属于民俗，那么“趋吉避凶”是一种传统文化认同的社会心理现象。 按照大众的观念和风俗习惯，如果住宅内发生非正常死亡事件，往往会感到忌 讳和恐惧，这是一种客观的普遍现象。人们购买房屋，除了房屋质量、朝向、 环境、交通等客观居住功能外，还会有追求平安、吉祥的主观愿望。显然，

“凶宅”肯定会影响买房人的居住心情，产生一种恐惧的心理。此外，当事人 订立履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。按照相关法律规定， 影响合同订立和履行的重大事件，卖房者有告知义务，所以在出售房屋时，房 主应充分向买房者说明情况，如果刻意隐瞒，就违反了公序良俗原则和忠诚义 务原则，构成了欺诈，购房人可以向法院申请撤销购房合同。从价格上来讲，

“凶宅”也应当比正常的房屋便宜，会比市场价格存在一定的贬值，有时候即 使非常低也没人愿意买。所以，购买者获知情况后，也可以向原房主索要“凶 宅贬值费”。

如果属于封建迷信，则会认为“凶宅”属于风水范畴，是唯心主义的表 现，没有影响房屋的质量，而且房屋市场价值主要取决于市场经济价值规律， 房屋内发生非正常死亡事件并不必然导致房屋出售价值的贬损，因此购房合同 有效。

在司法实践中，两种观点均有支持者，法院依据不同的理由做出不同的 判决。但根据已经公布的案例，总体而言，认为属于是一种民间习俗的更多一 些。法院会根据具体的案情，结合购房人是请求降低房价款还是请求撤销合 同，做出相应的判决。

由于现在法律并没有规定房屋买卖中的“非正常死亡事件”的相关信息属 于出卖人必须告知的信息，如果买卖双方在购房合同中也没有明确就“凶宅” 事项达成任何约定或承诺，那么事后再追究原房主的责任难度会很大。所以， 建议在选中意向房屋后，要多在该小区内打听，看是否发生过一些意外事件；

在签订房屋买卖合同时，可以要求卖房人保证房屋不存在“凶宅”等非质量瑕 疵，并约定如有隐瞒，购房者可随时解除合同并追究卖方违约责任。

法律依据

《中华人民共和国合同法》

第五十四条第二款一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违 背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变 更或者撤销。

第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：

(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没 有行使撤销权；

(二)   具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放 弃撤销权。