商品房买卖合同解除后,贷款购房人如何通过诉讼维权

发布时间:2021-04-16 作者:admin 浏览量(161 )
摘要:生活中,大部分人购买房屋时出于各种考虑大多会选择贷款购房,贷款时间少则10年,多则30年;且目前新售商品房大多也都是期房,从签合同到交房往往需要两到三年的时间。这种...

 生活中,大部分人购买房屋时出于各种考虑大多会选择贷款购房,贷款时间少则10年,多则30年;且目前新售商品房大多也都是期房,从签合同到交房往往需要两到三年的时间。这种情况下,一旦交房时出现争议想退房,例如常见的逾期交房、逾期办证、质量问题、虚假宣传(商改住/伪学区)等等,此时贷款合同已经部分履行,购房人也已经偿还了两、三年的贷款,而且基本都是还的银行利息。如果退房,购房人如何有效的保障自身权益,获取应有的赔偿?

        一、退房情形下的三大争议

        首先,购房人是否有权解除合同?解除权是否在法定/约定期限内行使?如果逾期行使,能否主张解除?

        其次,合同解除后,剩余的银行贷款谁来偿还,是开发商返还购房人,再由购房人偿还银行?还是由开发商直接偿还银行,与购房人无关?

        最后,购房人已经偿还银行的贷款本息(尤其是贷款利息)应否由开发商赔偿?首付款及已付银行贷款本息的资金占用利息应否由开发商赔偿?房屋涨价差价损失应否赔偿?

        二、购房人的合同解除权行使

        1.购房人退房的法定理由

        (1)开发商在起诉前仍未取得商品房预售许可证(此时根据《商品房买卖合同司法解释》第二条的规定,合同自始无效);(2)房屋主体结构质量不合格;(3)房屋质量问题严重影响正常居住使用;(4)开发商延迟交房经催告后三个月仍未交付;(5)开发商延迟办证超过一年的。

        需要注意的是,2021年《民法典》修改并删除了五种开发商恶意违约、欺诈情形下承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿的相关规定,从此,商品房买卖合同“退一赔一”将成为历史;同时也删除了有关面积误差超过3%时合同解除争议处理的规定。

        2.开发商逾期交房时的退房期限

        《解释》第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,解除权人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的,解除权消灭。

        由上可知,购房人以开发商逾期交房为由主张退房的,解除权行使的最长期限为一年,从购房人知道或者应当知道解除事由之日起开始计算。如果逾期主张,面临不被法院支持的可能性。这里提醒购房人尤其注意的是,通知解除时务必保留证据,避免开发商抵赖。

        3.逾期交房后出现烂尾时有无退房权

        比起逾期交房,更让人痛苦的是,开发商逾期交房超过一年,购房人最初抱着等一等的心态没有行使解除权,但等来等去,等了两三年,结果楼盘烂尾了,此时,购房人能否行使解除权退房?

        个人认为,法律之所以设置权利行使期间,目的是为了督促尽早确定权利行使状态,不能使合同无限期处于不稳定状态,一旦经过期限,就丧失权利,这一点应该没有争议。但是解除权有很多种事由,《解释》第十一条规定的是逾期交房的解除权行使期限,但如果存在其它解除权行使的前提,法律并未禁止购房人行使解除权,例如烂尾楼情形下,虽然购房人超过了逾期交房解除权行使期限,但仍可以合同目的不能实现为由主张解除。

        三、退房后剩余贷款的偿还主体及偿还方式

        第二十一条第二款 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

        由上可知,购房人退房后,有权主张同时解除贷款合同,开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房人。

        至于剩余贷款的还款主体,最高人民法院曾在两个同一原被告的关联案件中做出了相反的观点,其中在(2017)最高法民终683号案件中,最高院认为:“贷款合同解除后,并不免除购房人的还款义务”,但在(2019)最高法民再245号案例中则认为:“应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还银行,购房人不负有还款义务。后一个案件是2021年最高人民法院第六巡回法庭从2020年审结的民商事案件中精选的参考案例,值得借鉴。

        实践中,很多购房人在起诉开发商要求解除贷款合同时,却忽略了同时起诉贷款银行要求解除贷款合同。这样操作的结果是,倘若开发商无力还款,则购房人在未取得房屋、未收到退款的情况下却仍然要继续偿还银行贷款本息,否则就有可能面临征信问题。

        而如果购房人在退房纠纷中,同时起诉要求解除贷款合同,请求开发商直接平贷退款给银行,则能够极大减轻购房人的还贷压力,也能避免执行回款压力。

        因此,还款顺序对于购房人而言实际上非常重要,稍有不慎,就有可能房、财两空。

        四、购房人的损失赔偿范围

        1.直接经济损失

        贷款购买的商品房买卖合同解除后,除去开发商返还购房人的已付首付款及贷款外,购房人的直接经济损失还包括:(1)已经支付银行的贷款利息(包括起诉后直至开发商平贷前所发生的贷款利息);(2)因购买房屋所支付的全部款项的资金占用利息。

        实践中购房人困惑的是,在商品房买卖合同已经约定开发商违约需要支付违约金的情况下,购房人的损失是否仍然应当赔偿?这就要结合法律关于违约金调整的规定来看:

        《商品房买卖合同司法解释》 第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

        因此,如果购房人的实际损失超过合同约定的违约金,购房人有权主张以实际损失来确定合同解除的违约金。

        2.房屋溢价损失

        除上述损失之外,还有最重要也是最具争议的一部分:(5)房屋溢价损失。当然这只有在房价上涨的情形下才可能产生,法律依据就是关于预期可得利益损失的规定(《民法典》第五百八十四条,原《合同法》第一百一十三条)。

        之所以重要,是因为确实存在合同解除后,购房人如若购入相同地段同等条件的房屋,可能需要支付高额的购房款差价,这显然对购房人的影响极大;之所以争议,也是因为实践中对于房屋溢价损失的确定、开发商的过错程度、房屋溢价是否属于开发商可预见范畴等等仍然存在较大争议,各地法院审判尺度不一,由此增加了购房人维权难度,限于篇幅,此处不再展开论述。

        结语—购房人诉讼方案的选择

        以上种种,只是想建议购房人,在遇到开发商原因导致合同解除的情形时,诉讼方案的选择关乎自身利益,是通知解除还是诉讼解除?是诉开发商还是一并起诉银行?是要求开发商还贷还是要求开发商付款给购房人?是要违约金还是要损失赔偿?损失赔偿的诉讼请求究竟如何写?如此等等,还望大家审慎选择。


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