在实务中，出借人为了保证债权的实现，会利用借款人急需用钱的心理，要求与借款人签订房屋买卖合同，当借款人未能按期偿还借款本息时，出借人则要求借款人履行房屋交付义务和协助办理产权过户手续。在这种“名为卖房，实为借款”的情形下，购房合同效力如何？出借人是否有权取得借款人名下房屋的所有权？

案例分享

2007年，A公司为缓解资金周转问题，向杨某借款340万元，杨某为了确保340万元债权能够实现，要求A公司与其签订《商品房买卖合同》，约定A公司将其名下的53间商铺出售给杨某，并在房管局办理了备案登记。期间，A公司向杨某偿还61.1万元。2010年，杨某向法院起诉，请求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，要求A公司交付房屋并支付违约金。

A公司反驳称双方系民间借贷关系，由于所开发的商品房尚未办理产权证，无法为杨某办理抵押登记，故采取签订《商品房买卖合同》并到房管局备案的办法，以达到类似抵押的目的。

一审、二审法院认为，双方之间成立商品房买卖关系，《商品房买卖合同》有效。

再审法院认为，杨某向A公司支付340万并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系，签订《商品房买卖合同》是为担保杨某债权的实现，属于让与担保。杨某请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《物权法》关于禁止流质的规定，最后再审法院驳回杨某的诉讼请求。

律师分析

一、出借人不得以与借款人签订的购房合同来主张取得涉案房屋的所有权，只能依法就抵押财产优先受偿。

出借人与借款人签订房屋买卖合同是手段，目的是为了确保债权的实现，这种形式称之为让与担保。

《中华人民共和国民法典》第四百零一条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019）第71条规定，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。 当事人根据上述合同约定，已经完成财产权变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还期债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。

因此，为衡平出借人和借款人之间的权益，法律明确规定禁止出借人在借款人没有按期偿还债务后取得案涉房屋的所有权，出借人无权根据房屋买卖合同主张确认对房屋的所有权。但出借人可申请拍卖、变卖、折价案涉房屋以保障到期债权实现，并享有优先受偿权。

二、如出借人出于非法侵占借款人房屋的目的，诱骗借款人签订购房合同，出借人这一行为有可能涉嫌“套路贷”违法犯罪活动。

现实中，有一些出借人会利用借款人急需资金周转，以将房屋仅作为抵押物或在债务不能清偿时才出售等说辞，引诱、误导或者胁迫借款人在空白的房屋买卖合同中签字，一旦借款人不还款，出借人就会拿着房屋买卖合同向法院起诉，要求借款人以明显低于市场价的价格将房屋过户到自己名下，这种以侵占他人房屋为目的的虚假诉讼正是“套路贷”的表现形式之一。

“套路贷”不仅直接侵害被害人的合法财产权益，而且其中掺杂的暴力、威胁、虚假诉讼等索款手段容易滋生黑恶势力犯罪，造成被害人卖房抵债等严重后果，带来一系列社会问题。因此，“套路贷”也成为扫黑除恶专项斗争工作打击整治的重点以及线索排查的主要方向。

而归根结底，这类纠纷本质上是出借人以“借款”为名、行非法占有借款人名下的房产之实。由于出售房屋并非借款人的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十四条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，这类房屋买卖合同往往会被认定无效。

因此，虽说“欠债还钱，天经地义”，但欠钱不代表借款人要直接拿房子来抵债。如借款人急于资金周转，无奈或被迫与出借人签订了房屋买卖合同或流押条款，借款人应当及时运用法律武器，主张流押条款或房屋买卖合同无效，从而拿回房屋，必要时也可委托专业律师来保障自己的合法权益。